Comment faire son choix en achetant un bien neuf ou un bien ancien ?

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Vous souhaitez devenir propriétaire, vous hésitez entre le neuf et l’ancien ? Si la réponse est une affaire de choix personnel, elle tient aussi à toute une série de points qui tous ont un impact sur votre projet immobilier.

Pour vous aider à faire votre choix, Nouga vous détaille ce qu’il faut savoir sur ces deux types de logements.

Neuf ou ancien : une question de prix

Le prix d’un logement dans l’ancien dépend de l’offre et de la demande. Il est le plus souvent inférieur à celui du neuf, sauf pour les logements de prestige dans les quartiers les plus recherchés. Mais il ne tient pas compte des éventuels travaux à réaliser.  A cette somme, vous ajoutez la rémunération du notaire, les taxes diverses et les droit de mutation. Au total, vous comptez 6 à 8% du prix du logement.

Pour le neuf, le prix est plus élevé de 15 à 25% par rapport à l’ancien. Normes strictes, matériaux performants et équipements dernier cri expliquent cette différence. Vous n’avez pas de travaux à réaliser. Vous payez une TVA à 20% ou 5,5% dans les quartiers prioritaires, incluse dans le prix. En contrepartie, les droits de mutation varient de 2 à 4% de la valeur du logement.

Neuf ou ancien : l’achat du logement

Pour un achat dans l’ancien, vous signez d’abord un compromis de vente et versez 5 à 10% du prix. Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature. Si vous renoncez pendant cette période, vous récupérez les sommes versées. Quelques mois plus tard, vous signez l’acte authentique obligatoirement devant notaire. Vous avez la libre disposition du bien dès que vous avez reçu les clés, en général lors de la signature de l’acte authentique.

Pour acheter un bien immobilier neuf, vous signez avec le vendeur un contrat de réservation et versez un dépôt de garantie de 5% du prix. Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de dix jours. Quelques mois plus tard, vous signez le contrat définitif devant notaire. Pour emménager, vous devez attendre la livraison. Si vous achetez sur plans avant que les travaux n’aient commencé, le délai est en général de dix-huit à vingt-quatre mois. Il est plus court si le chantier a démarré. La date de livraison figure dans l’avant-contrat et le contrat définitif.

Neuf ou ancien : les garanties immobilières

Pour un logement ancien, le dossier de diagnostic technique, vous êtes informé sur l’état du logement (surface, gaz, électricité, amiante, plomb, etc.). Vous connaissez le montant de charges de copropriété et vous savez si cette dernière a des problèmes financiers. Le logement doit être conforme à ce qui est précisé dans la promesse de vente et l’acte authentique. Une fois ces documents signés et les délais légaux respectés, le vendeur est soumis à une obligation de délivrance.

Une fois le bien acheté, vous bénéficiez de la garantie des vices cachés. Ce sont des défauts qui n’étaient pas apparents lors de la transaction et que le vendeur ignorait. Pour être reconnus comme vices cachés, ils doivent être antérieurs à la vente et doivent diminuer la qualité, donc le prix du logement. La garantie des vices cachés est toujours due si vous achetez un bien via un professionnel. Les particuliers vendeurs incluent dans leur compromis une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Elle ne joue pas si le vendeur est de mauvaise foi. En cas de vice caché, vous avez deux ans pour agir devant le tribunal de grande instance pour obtenir une diminution du prix ou une annulation de la vente.

Si vous achetez un logement à un promoteur, vous bénéficiez d’une garantie d’achèvement ou de remboursement. Elle est toujours fournie par une société extérieure, en général un assureur spécialisé.  

Si vous faites bâtir votre maison sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), vous êtes couvert par une garantie de livraison à prix et délais convenus. En cas de faillite du constructeur, son garant paie une autre entreprise pour qu’elle termine le chantier dans les temps, sans provoquer de dépenses supplémentaires.

Une fois le logement réceptionné, d’autres protections entrent en jeu. D’une durée de dix ans, la garantie décennale couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Pour la mettre en œuvre, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage. Avec un promoteur, elle est incluse dans le prix. Si vous faites construire, c’est à vous de la payer.